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拆遷評估常用方法
對于拆遷評估機構，確定評估的方法有比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。在實際應用和掌握過程中，該原則要求對同一評價對象采用兩種以上的評價方法。作為拆遷律師，我將簡要介紹三種常用的估價方法作為基本判斷標準，以幫助您準確地比較和比較法律。
1、比較法：通過比較被評估資產與近出售的類似資產之間的異同，以及類似的資產估價方法，調整市場價格以確定被評估資產的**。
適用于類似房地產交易的被征收房屋，要求：
被征收房屋具有成熟活躍的交易市場。
可以作為參考的房屋。例如，評估的房屋可以找到類似的參考房屋，即相同用途的類似參考房屋、地理位置和配套設施。
2.收益法：一種共同的評估方法，通過評估被評估資產的未來預期收益并將其轉換為現值來確定被評估資產的價格。
適用于有收益且收益能量化的房地產，如公寓、餐館等，要求：
評估對象使用時間較長且具有連續性，能在未來相當年內**一定收益。
評估對象的未來收益和評估對象的所有者所承擔的風險能用來衡量。
3、假設開發法：指預計估價對象開發完成后的**，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或**的方法。
適用于：評估房屋正在建設中。要求：
在建新開發房地產項目。
待售房地產項目。

征地拆遷評估中對建（構）筑物的清查核實
清查核實的手段。對建（構）筑物的清查核實，通?？梢圆捎媚繙y、詢問、借閱建（構）筑物使用單位提供的檔案資料、利用專業機構出具的鑒定意見等，對建（構）筑物進行現場調。
評估實踐中，一般通過目測現場了解建（構）筑物的外觀、使用狀態。通常在現場勘查時資產評估專業人員很少使用專業的建（構）筑物鑒定，特別是對基礎和結構等。當資產評估專業人員認為不能確定建（構）筑物狀態時，應考慮進行建（構）筑物的專業鑒定，但是該工作已**出資產評估專業人員的能力范疇，需要聘請專業機構對評估對象進行技術鑒定。另外，許多建（構）筑物的鑒定需要國家核發的特殊資格，大部分資產評估機構不具備此要求，如必須進行某些特殊鑒定，則要聘請有資格的專業機構進行。
在建（構）筑物清查核實中，資產評估專業人員可以利用*及其工作成果，如專業機構出具的技術鑒定報告、檢測報告、律師出具的法律意見書等，也可以要求相關當事人提供書或承諾函等。
服務理念客觀、立、、科學是我們執業的精髓，專業、專心、專注是我們理念的凝聚，至誠至信、精益求精是我們服務的承諾，也是我們不變的追求。
的資產評估體系、規范的*團隊，理論與實踐相結合，為客戶提供快捷、有效地的解決方案。

2021年11月我方接到云南省昆明市吳女士的電話，進行大量的前期溝通后，我方立即派出評估工作人員進行現場勘查，我方人員勘查委估現場發現，委托方經營一家種植、栽培、銷售為一體的綠化樹、景觀樹、果樹 、盆栽的苗圃培育銷售基地，種植面積約為170畝。
2020年某月某日，在相關方未與我方當事人就補償價格協商一致的前提下，對其委托方約170畝的樹苗、景觀樹、果樹及盆栽進行強力拆除砍伐、對房屋建筑物進行拆除，并將砍伐的部分征拆方未**委托方的認可的情況下，將樹木移栽至另一個相關方*的土地上，這對委托方企業的日常經營和客戶的交易造成了巨大的損失。
本次評估中，我方評估師根據依據委托方情況，依據《*資產評估法》、《國有土地房屋征收與補償條例》、《*土地管理法》等相關法律法規，對相關種植物（綠化樹、景觀樹、果樹、盆栽）采用市場法評估其至評估基準日的現有價格，采取收益法評估其停產停業損失，采取重置成本法對其房屋建筑物進行評定估算，出具報告初稿后委托方與我方進行多次溝通，補充其因砍伐所造成的損失遺漏的資產，納入評估范圍，后出具評估報告，因為我方出具的資產評估報告合理、合法、公平、，為后期委托方對其征拆相關方進行**訴訟至后按資產評估報告協商解決提供了有力的依據，幫助委托方捍衛合法權益提供了強大的**。

評估的合法性
評估的合法性是指拆遷評估機構產生、評估方法、原則、操作程序、依據、糾紛的解決都有其明確規定，只有嚴格按照有關條例、行政法規、部門規章等規定執行，才能保證評估結果的合法性。評估機構先要具有一定的資質，應該按照資質規定的范圍開展評估業務;
其次評估機構的產生要有嚴格的程序，先薦，后由被拆遷人選擇確定，這是拆遷評估的特殊規定。
拆遷評估是一件十分嚴肅的工作，應該嚴格按照規定的程序進行，程序合法是實體合法的前提。評估機構在現場踏勘的基礎上形成評估報告，并將評估結果、依據、評估因素等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監督。公示期間，評估機構還要向拆遷當事人解釋拆遷評估的依據、選用的評估方法、評估結果的產生過程等。
對于有異議的評估結果，要在規定的時間內進行復核;拆遷當事人對復核結果再有異議的，可向拆遷主管部門書面申請裁決，由房屋拆遷主管部門提請房屋拆遷評估技術會對評估結果進行鑒定，在規定時間內作出裁決。拆遷評估還有許多配套文件，而且還有時效性，房屋拆遷評估的估價時點是房屋拆遷許可證核發之日，因此也只有在估價時點的房屋基準價、重置價格標準、成新率、層次朝向差價率、附屬物價格、裝修市場行情等才是正確的評估依據，否則就是不合法的評估。
拆遷評估的合法性是一份評估報告正確的前提，只有領有合法的房屋拆遷許可證，由**評估資質的評估機構對合法的房地產及其附屬物，按照拆遷評估的原則、合理的方法、嚴格的程序等得出的評估結果才是合法的評估結果，才能經得起時問和政策的考驗，才是、公平、公開的評估結果。
北京普華信德資產評估事務所（普通合伙）一家專業的征收評估機構，服務客戶遍布全國，**法院支持程度高，且不受地方行政干預，以公平的估值服務于每個選擇我們的客戶,竭誠為各企事業單位提供專業的征地拆遷評估，經營損失評估，停產停業損失評估，無形資產評估服務，機器設備評估，股權評估。經驗豐富、服務周到、價格合理，歡迎免費來電垂詢。
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